Логин: Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?

Список услуг:
Навигация:

Социальный наем жилых помещений

Социальный наем жилых помещений. Договор социального найма

Договор социального найма: сущность и отличия от коммерческого найма

Иметь жилье в собственности, разумеется, лучше, чем его снимать. Но миллионы россиян по-прежнему живут на съемной жилплощади. И если лет 20 назад практически весь жилой фонд страны передавался населению в рамках отношений по социальному найму, то сейчас – после многих лет приватизации упор делается на вопросы регулирования коммерческого найма. Тем не менее, социальный наем по-прежнему распространен, и о нем стоит поговорить отдельно.

Социальному найму жилых помещений посвящена глава 8 ЖК РФ, согласно которой, договор социального найма – соглашение, по которому одна сторона – наймодатель, т. е. собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган МСУ) либо управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне нанимателю – гражданину  жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, жилищным законодательством.

Как видно из определения, в отличие от коммерческого найма нанимателем по договору социального найма может быть только физическое лицо, причем только гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖФ РК.

Договор коммерческого найма в соответствии со статьей 683 ГК РФ является срочным (не более пяти лет), а вот договор социального найма согласно статье 60 ЖК РФ заключается без установления срока.

Такой договор не может быть расторгнут даже в том случае, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора (скажем, у нанимателя улучшилось материальное положение, или он приобрел в собственность иное жилое помещение), может быть лишь изменены условия оплаты жилого помещения.

Радикально от коммерческого найма договор социального найма отличается тем, что по требованию нанимателя и членов его семьи он может быть заключен с одним из членов семьи, а в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения – также с одним из членов семьи, проживающих в этом жилом помещении (пункт 2 статьи 672 ГК РФ).

Права и обязанности наймодателя

По договору социального найма наймодатель – это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, основным правом которого является право требовать своевременного внесения платы за жилье, а также за коммунальные услуги. Если наниматель жилого помещения не выполняет это условие более шести месяцев, то наймодатель имеет право расторгнуть договор социального найма (проще говоря, выселить нанимателя) в судебном порядке.

Основные обязанности наймодателя по договору социального найма таковы:

- передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение;

- участвовать в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору социального найма наймодатель несет ответственность, предусмотренную ЖК РФ и другими законами. В частности, в случае неисполнением наймодателем своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта общего имущества и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель вправе по своему выбору потребовать:

- уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья и общего имущества в многоквартирном доме;

- либо возмещения убытков, причиненных действиями (бездействием) наймодателя.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

В соответствии со статьей 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и  предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель имеет право сдавать занимаемое жилье в поднаем, но только с письменного разрешения проживающих совместно с ним членов его семьи, а также наймодателя. При наличии таких разрешений можно сдавать в поднаем часть жилого помещения, а все помещение – только в случае временного выезда.

Еще одно условие для сдачи занимаемого помещения в поднаем: общая площадь соответствующего жилья на одного проживающего после его сдачи должна составить не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Передача жилого помещения в поднаем запрещается в случае, если в нем проживает или в него вселяется лицо с тяжелой формой хронического заболевания из перечня, установленного Правительством РФ.

Договор поднайма заключается в письменной форме в трех экземплярах, один из которых передается наймодателю. Договор поднайма является срочным, если срок поднайма в нем не определен, то договор считается заключенным на один год.

Также наниматель имеет право с письменного согласия проживающих с ним членов семьи (в том числе и временно отсутствующих) вселять в занимаемое по договору социального найма жилое помещение других членов семьи. Согласие иных жильцов не требуется, если к родителям вселяется их несовершеннолетний ребенок.

Наймодатель может запретить вселение новых жильцов, если в результате общая площадь жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Наниматель вправе разрешить проживание в занимаемом им жилье другим лицам в качестве временных проживающих (до шести месяцев подряд), для чего опять-таки требуется письменное согласие других членов семьи и предварительное уведомление (не разрешение, а именно уведомление!) наймодателя.

Наниматель имеет право на обмен или замену занимаемого жилья и право на предоставление ему жилья меньшего размера вместо занимаемого.

Основные обязанности нанимателя по договору социального найма, установленные ЖК РФ:

- использовать жилье по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

- обеспечивать сохранность, поддерживать надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилье и предоставляемые коммунальные услуги;

- информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Эти права и обязанности имеет и наниматель, и члены его семьи, а дееспособные члены семьи еще и несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, предусмотренным договором социального найма.

Наши новости:
11.02.2010   13.07.2009   24.05.2009   28.03.2009   23.03.2009