Логин: Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?

Список услуг:
Навигация:

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Правовой статус и порядок организации ТСЖ

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса (ЖК РФ) товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.

ТСЖ может быть учреждено на общем собрании собственников жилья многоквартирного дома (далее – дом) – за создание ТСЖ должно проголосовать большинство голосов от общего числа голосов собственников пропорционально площадям занимаемых помещений: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов у собственника. ТСЖ может быть создано еще на стадии строительства дома (статья 139 ЖК РФ).

Собственники жилья имеют право отказаться от вступления в товарищество, число членов которого должно быть более половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а потому обязано иметь печать со своим наименованием, расчетный счет в банке и прочие реквизиты. Впоследствии ТСЖ согласно статье 140 ЖК РФ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив на основании решения общего собрания собственников жилья.

С момента создания ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов ТСЖ. И наоборот: члены товарищества не отвечают по обязательствам ТСЖ.

Статья 136 ЖК РФ устанавливает следующее правило: собственники жилья в одном доме могут учредить лишь одно ТСЖ. С другой стороны, товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких многоквартирных домов, расположенных на общем или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, и имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры. Тоже самое относится и к нескольким соседним домам, расположенным по соседству – они также могут создавать ТСЖ. А несколько товариществ собственников жилья могут объединиться для совместного управления общим имуществом.

Нередко собственники жилья, купившие его на стадии строительства сталкиваются с тем, что застройщик уже создал ТСЖ, которое приняло решения, не отвечающие интересам собственников – например, заключило договор с управляющей компанией на заведомо невыгодных условиях, или, напротив, не заключило договоры с коммунальными службами и поставщиками услуг.

В первую очередь в таких случаях необходимо созвать внеочередное собрание ТСЖ (инициатором может стать любой собственник жилья в доме), собрать собственников, имеющих не менее половины голосов, и простым большинством переизбрать правление.

После этого новое правление и ревизионная комиссия ТСЖ проводят ревизию хозяйственной деятельности предыдущих управленцев, при необходимости заключают и расторгают договоры ТСЖ, в том числе через суд.

Права и обязанности ТСЖ

В соответствии со статьей 137 ЖК РФ, ТСЖ имеет право:

- заключать с управляющей организацией договор управления домом и договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах членов ТСЖ;

- определять годовую смету доходов и расходов, включая затраты на содержание и ремонт общего имущества в доме, его капитальный ремонт и реконструкцию, взносы и отчисления в резервный фонд и другие расходы;

- устанавливать на основе этой сметы размеры платежей и взносов для всех собственников жилья в доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме;

- выполнять работы для собственников жилья в доме и предоставлять им необходимые услуги;

- пользоваться банковскими кредитами в соответствии с действующим законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим работы (оказывающим услуги) для товарищества.

Также товарищество собственников жилья в случаях, не противоречащих интересам собственников, вправе:

- продавать, обменивать, передавать во временное пользование имущество, принадлежащее ТСЖ.

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование, надстраивать и перестраивать часть общего имущества в доме;

- получать в пользование либо приобретать в общую долевую собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и прочих построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с законом от имени и за счет собственников жилья застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные юридические действия, отвечающие целям и задачам товарищества.

Каждый член ТСЖ обязан участвовать в общих расходах товарищества. В том случае, если какой-либо собственник жилья в доме не вносит установленные  общим собранием ТСЖ взносы, товарищество может взыскать их через суд вместе с  убытками, возникшими из-за неисполнения обязательств по уплате этих платежей и взносов.

Законодательством предусмотрены следующие обязанности ТСЖ:

- обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в доме;

- выполнение всеми собственниками жилья обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества;

- соблюдение прав и законных интересов собственников жилья при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принятие мер по предотвращению или прекращению действий лиц, затрудняющих реализацию прав собственников жилья в отношении общего имущества, и  представлять их законные интересы в отношениях с третьими лицами.

Органы управления ТСЖ

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ.

Общее собрание ТСЖ – это высший орган товарищества, созываемый в определенном уставом порядке.

В компетенцию общего собрания ТСЖ входят следующие вопросы: - внесение изменений в устав ТСЖ; - принятие решения о реорганизации или ликвидации ТСЖ; - избрание правления и ревизионной комиссии;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

- образование специальных фондов (резервного, фонда восстановления и ремонта общего имущества и оборудования);

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности;

- утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении;

- рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;

- определение размера вознаграждения членов правления;

- принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и т. д.

Общее собрание членов ТСЖ может решать все вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.

О проведении общего собрания члены ТСЖ должны быть предупреждены не менее чем за 10 дней до даты его проведения. Собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества.

Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества собственников жилья на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Из состава правления выбирается председатель ТСЖ (иногда он называется управляющим ТСЖ, что не совсем верно), который вправе действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платежные документы и совершать сделки, не требующие одобрения общего собрания и правления.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества и может принимать решения по любым вопросам деятельности ТСЖ за исключением тех, что отнесены к компетенции общего собрания.

В компетенцию правления ТСЖ входит управление домом или заключение договоров на управление им, наем и увольнение работников для обслуживания дома, контроль за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов, созыв общего собрания товарищества и иные действия, предусмотренные уставом.

Ревизионная комиссия ТСЖ, в которую не могут входить члены правления товарищества, избирается не более чем на два года, а из ее состава выбирается председатель комиссии. Ревизионная комиссия не реже одного раза в год проводит ревизию финансовой деятельности товарищества собственников жилья, а также представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов товарищества на год и отчет о финансовой деятельности ТСЖ и размерах платежей и взносов.

Преимущества членства в ТСЖ

Членство в товариществе собственников жилья позволяет собственнику участвовать в собрании и, следовательно, в принятии решений, связанных с управлением домом, и определении размеров платежей и взносов. Именно

ТСЖ в том числе принимает решения по таким вопросам, как внешний вид лестничных клеток и лестниц, в каком состоянии будут подвалы и чердаки дома, а при закреплении за ТСЖ прилегающей к дому территории – возможность устройства детской площадки или парковки.

Согласно статье 153 ЖК РФ товарищество собственников жилья может принять решение и о строительстве дополнительных помещений и объектов общего имущества, которые впоследствии могут использоваться для извлечения дохода. Так, ТСЖ может получить необходимые разрешения, пристроить к дому помещение под магазин, кафе, предприятие бытового обслуживания и т. д. - сдача в аренду такого помещения может существенно компенсировать общие расходы.

ТСЖ может отказаться от услуг других – прежде всего, муниципальных – эксплуатационных и нанимать своих сантехников, электриков и прочих работников для поддержания коммуникаций дома в надлежащем состоянии. Кроме того, ТСЖ вправе напрямую договариваться о тарифах с поставщиками электроэнергии, воды и т. д. Как вариант – вообще отказаться от части коммунальных услуг, скажем, от отопления и горячего водоснабжения, установив в доме бойлер.

Наши новости:
11.02.2010   13.07.2009   24.05.2009   28.03.2009   23.03.2009